位于长沙的恒大童世界项目曾计划打造比肩迪士尼的顶级主题公园，该项目部分资产，正面临被司法拍卖的命运。
11月14日，长沙市岳麓区人民法院在京东司法拍卖平台启动一场备受关注的拍卖——长沙恒大童世界旅游开发有限公司名下三宗娱乐康体用地及地上在建工程正式开拍。这三宗地块总面积达17.2万平方米，起拍价3.54亿元，较5.05亿元的评估价折价近30%。
此次拍卖标的，正是原计划中长沙恒大童世界项目的一部分。本次司法处置，也揭开了这个曾经规划投资500亿的文旅项目的冰山一角。
从百亿蓝图到项目停滞
拍卖信息显示，本次被拍卖的三宗地块构成童世界主题乐园的核心区域，总面积达17.2万平方米，均为娱乐康体用地，使用权至2056年到期。
按照法院披露的信息，上述资产处于“在建工程停滞”状态，地上附着物仅完成基础施工，尚未进入主体结构建设阶段。
上述标的物被拍卖前，系恒大重点投资建设的项目之一。而长沙恒大童世界的命运转折，成为恒大文旅战略兴衰的一个缩影。
2017年正值恒大规模扩张巅峰时期，恒大集团高调宣布布局“童世界”文旅IP，时任董事长许家印提出，要打造全球规模最大的童话神话主题乐园，以“面向少年儿童”“全室内、全季节开放”的定位与迪士尼、环球影城实现错位竞争。
为匹配“世界顶级”的定位，恒大请来7位曾参与迪士尼、环球影城设计的全球顶尖大师操刀规划。落子长沙的童世界项目，作为恒大在华中地区的核心布局，更是被寄予厚望。
公开资料显示，长沙恒大童世界选址岳麓区坪塘街道，规划总占地超6000亩，涵盖童话乐园、桐溪古镇、温泉小镇、影视文创基地等多元业态，最初计划总投资高达500亿元，曾被当地政府列为重点文旅项目。
彼时，恒大凭借“文旅+地产”的模式快速拿地扩张。长沙童世界周边配套的住宅产品恒大文化旅游城，借助文旅概念实现热销。据搜狐焦点长沙站报道，2020年1-9月，长沙恒大文化旅游城的商品住宅销售额为33.76亿元，登顶当时长沙住宅项目销冠。
按照原规划，童世界主题乐园将于开工后2-5年内开业，形成“住宅回流资金、文旅沉淀资产”的良性循环。项目落成后预计年游客量超1500万人次，年消费总额超200亿元，贡献税收超10亿，带动就业超8万人。
但这一蓝图在2021年恒大流动性危机暴露出来之后，戛然而止。
对于项目复工的追问，按当地相关部门曾回应称，恒大童世界将纳入湘江新区片区整体配套规划方案中。桐溪古镇已纳入长沙恒大文化旅游城项目整体滚动开发建设方案中，将逐步启动项目滚动开发建设。
法拍背后
业内人士指出，长沙恒大童世界资产走向拍卖台，是恒大债务危机深化与司法处置加速的结果，其背后是多重因素交织的现实压力。
从直接原因看，引发该资产被拍卖的导火索为一起建设工程施工合同纠纷，源头是长沙湘江资产管理有限公司与长沙恒大童世界旅游开发有限公司、恒大童世界集团有限公司、恒大集团有限公司的建设工程施工合同纠纷案。债权人通过司法程序追索债权，最终触发资产拍卖。
分析人士认为，深层原因系恒大整体债务处置的紧迫性。香港法院2024年初正式启动恒大清盘程序，根据清盘报告，截至2025年7月31日，清盘人已收到187份债权证明表，其中提到的债权总额约3500亿港元（450亿美元），而目前变现金额仅20亿港元（约合2.55亿美元），其中约1.67亿美元实现回笼，偿债缺口较大。而目前变现金额仅20亿港元（约合2.55亿美元），其中约1.67亿美元实现回笼，偿债缺口较大。
而市场环境的变化，也对资产处置产生了一定影响。受房地产行业持续调整影响，商业文旅用地估值不断走低，此次拍卖30%的折价率，某种程度体现了市场对文旅项目变现难度的预期。
“长沙童世界停工多年，存在工程滞后等问题，接盘方需承担高昂的改造成本，且文旅项目回报周期远长于住宅，市场接受度有限，其拍卖走向如何有待观察。”一位房地产行业分析师指出。
资产处置
长沙童世界项目的拍卖，是恒大出险以来资产处置的其中一例。
自2021年9月债务违约至今，恒大已通过出售股权、项目转让、司法拍卖等多种方式处置各类资产。
这其中，恒大位于香港一个项目，已被成功处置。2022年11月，恒大位于香港元朗的和生围地块被资产接管人橡树资本出售，成交价6.37亿美元，该地块是恒大2019年以47.5亿港元购入，补地价后总成本超89亿港元，缩水幅度超过60%。
而恒大在香港另一核心资产，香港恒大中心的处置，较为波折。2022年首次挂牌时估值超20亿美元，后续市场估值已降至90亿港元，至今仍未完成出售。
此外，2022年10月，深圳原联合饼干厂旧改项目由招商蛇口拿下。该项目是恒大早年布局的核心城市更新资产，位于南山核心区域，规划建筑面积超12万平方米，被认为是优质资产，但为快速回笼资金，恒大最终选择低价脱手。
值得注意的是，2025年以来资产处置进入由清盘人主导的阶段。今年9月，香港高等法院正式任命恒大清盘人为许家印全部资产接管人，此次接管范围更加广泛，不仅限于许家印个人名下资产，还以“穿透式”方式，将其通过十余家离岸公司间接控制、可能涉及信托架构的资产也一并纳入监管。
易居研究院副院长严跃进向记者表示，从行业经验看，类似规模的企业清盘处置通常需要多年时间，而恒大的债务复杂度与资产分布广度，周期可能会更长。
“对债权人而言，可能需做好长期等待的准备。对于潜在投资者，折价出售的瑕疵资产中或存在潜在机会，但需充分评估整改成本与市场风险。”严跃进称。
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